Nouveau dispositif 2026 · Successeur du Pinel
Loi Jeanbrun 2026 :
jusqu'à 12 000 €/an
d'amortissement déductible
La loi de finances 2026 crée un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés. Fondé sur l'amortissement et non sur une réduction d'impôt, il s'applique partout en France — sans zonage géographique.
La loi Jeanbrun (portée par les amendements Cosson-Daubresse dans la loi de finances 2026) crée un nouveau régime fiscal pour les bailleurs privés en location nue. Contrairement au Pinel — qui accordait une réduction d'impôt fixe — Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement déductible du revenu foncier, dont le montant varie selon le niveau de loyer pratiqué.
Son originalité principale : l'avantage fiscal croît avec l'effort social du bailleur. Plus le loyer est bas par rapport au marché, plus l'amortissement autorisé est élevé. Et contrairement au Pinel, il s'applique partout en France, sans zonage géographique.
La loi Jeanbrun nécessite encore des décrets d'application pour être pleinement opérationnelle. Tainos suit l'évolution des textes et vous informe dès leur publication. Contactez-nous pour anticiper votre stratégie d'investissement.
L'amortissement annuel déductible varie selon le niveau de loyer pratiqué par rapport au marché local. Plus le loyer est bas, plus l'amortissement est élevé :
| Niveau de loyer | Écart avec le marché | Amortissement max / an |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | − 15 % sous le marché | 8 000 €/an |
| Loyer social | − 30 % sous le marché | 10 000 €/an |
| Loyer très social | − 45 % sous le marché | 12 000 €/an |
À cela s'ajoute la déduction intégrale des charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux d'entretien, taxe foncière) et la possibilité d'imputer le déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2027).
- Loyer marché estimé : 1 100 €/mois → Loyer pratiqué : 770 €/mois (−30 %)
- Recettes annuelles : 770 × 12 = 9 240 €
- Charges déductibles (intérêts + taxe foncière + charges) : − 4 800 €
- Amortissement Jeanbrun : − 10 000 €
- Résultat fiscal : 9 240 − 4 800 − 10 000 = Déficit de 5 560 €
| Critère | Pinel (clôturé) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt (% du prix) | Amortissement déductible |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Toute la France |
| Type de bien | Neuf ou réhabilité | Neuf + ancien rénové (travaux ≥ 30 %) |
| Plafond loyer | Plafond Pinel par zone | Marché local − 15 / 30 / 45 % |
| Durée engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Performance énergétique | RT 2012 / RE 2020 | DPE A/B obligatoire |
| Avantage fiscal max | 21 % du prix (12 ans) | 12 000 €/an sans limite de durée |
Les décrets d'application arrivent prochainement. Nos conseillers vous aident à identifier les biens éligibles, modéliser votre gain fiscal et préparer votre dossier en amont.
Être contacté par un conseiller →Sources : Loi de Finances 2026 · Amendements Cosson-Daubresse · Légifrance · DGFiP.
Cet article est à caractère informatif. Les décrets d'application sont en cours de publication. Rapprochez-vous d'un conseiller pour une analyse personnalisée.
