Investissement immobilier · Fiscalité locative
LMNP : loueur meublé
non professionnel
mode d'emploi 2026
Le statut LMNP permet de percevoir des revenus locatifs tout en effaçant fiscalement une grande partie de vos revenus grâce à l'amortissement. L'un des dispositifs les plus efficaces pour les investisseurs patrimoniaux.
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui s'applique à tout propriétaire qui met en location un bien meublé répondant à une liste précise d'équipements (CGI Art. 151 septies). Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) — et non comme des revenus fonciers — ce qui ouvre la voie à un mécanisme d'amortissement extrêmement puissant.
À la différence du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), le LMNP s'applique tant que vos recettes locatives restent inférieures à 23 000 €/an ou représentent moins de 50 % de vos revenus globaux.
Le seuil micro-BIC dépend du type de location :
• Location meublée longue durée : plafond 77 700 € · abattement forfaitaire 50 % (inchangé en 2026)
• Meublés de tourisme classés : plafond 77 700 € · abattement 50 % (loi Le Meur 2024)
• Meublés de tourisme non classés : plafond abaissé à 15 000 € · abattement réduit à 30 % (loi Le Meur — revenus 2025+)
Au-delà de ces seuils ou sur option, le régime réel simplifié est presque toujours plus avantageux : il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien.
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition du bien de vos revenus locatifs, comme s'il se "dépréciait" comptablement. En pratique, il efface fiscalement la quasi-totalité des revenus locatifs pendant 20 à 30 ans. Les frais d'acquisition (notaire, agence) peuvent soit être amortis sur la durée du bien (25–40 ans), soit être passés en charge déductible immédiate l'année d'achat — au choix du bailleur selon sa stratégie fiscale.
(notaire, agence)25–40 ansAmortis sur la même durée que le bien (gros œuvre). Ou déductibles en charge immédiate l'année d'achat (au choix, régime réel uniquement)
- Recettes annuelles : 900 × 12 = 10 800 €
- Charges déductibles (intérêts, copro, taxe foncière) : − 3 200 €
- Amortissement annuel (bien + mobilier) : − 7 500 €
- Résultat fiscal : 10 800 − 3 200 − 7 500 = 100 € imposables
L'amortissement efface fiscalement la quasi-totalité des loyers pendant toute la durée d'emprunt — voire au-delà si le bien continue à s'amortir.
En cas de déficit, il est reportable indéfiniment sur les revenus de même catégorie des années suivantes (contrairement aux revenus fonciers limités à 10 ans).
La plus-value à la revente est calculée sur le prix d'acquisition initial (hors amortissements pratiqués), ce qui réduit considérablement l'assiette imposable.
Contrairement aux dispositifs Pinel ou Denormandie, le LMNP n'impose aucune contrainte sur le montant du loyer ou le profil du locataire.
Pour bénéficier du statut LMNP, le bien doit être loué meublé à titre de résidence principale ou temporaire du locataire, avec un équipement conforme au décret du 31 juillet 2015.
La loi de finances 2025 a modifié le calcul de la plus-value à la revente pour les LMNP : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière. Cette réforme s'applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025. Anticipez l'impact sur votre stratégie de revente avec votre conseiller Tainos.
Nos conseillers calculent votre gain fiscal réel, comparent les régimes micro-BIC et réel, et vous accompagnent de l'acquisition à la déclaration annuelle.
Bilan patrimonial gratuit →Sources : CGI Art. 151 septies · Art. 38 quinquies Ann. III · Loi Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024 · Loi de finances 2025 · impots.gouv.fr · Bofip BOI-BIC-CHAMP-40-20.
Cet article est à caractère informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou fiscal personnalisé.
