Investissement locatif ancien · Réduction d'impôt
Denormandie :
jusqu'à 21 % de réduction
d'impôt dans l'ancien
Le dispositif Denormandie permet d'investir dans l'immobilier ancien à rénover en centre-ville et de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du montant de l'investissement, dans la limite de 300 000 €.
Le dispositif Denormandie (CGI Art. 199 novovicies) est une extension du régime Pinel à l'immobilier ancien avec travaux, créé en 2019 pour revitaliser les centres-villes dégradés. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle au montant de l'investissement (prix d'acquisition + travaux), dans la limite de 300 000 €.
Prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, il cible les logements situés dans des communes éligibles (plan Action Cœur de Ville, opérations de revitalisation du territoire ou communes dont le besoin de réhabilitation est fort).
Le déficit foncier réduit votre revenu imposable ; le Denormandie génère une réduction directe de l'impôt dû. Pour les TMI élevés, le déficit foncier peut être plus avantageux. Votre conseiller Tainos compare les deux selon votre situation.
| Durée d'engagement | Taux de réduction d'impôt | Sur 300 000 € max |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % — soit 2 % / an | 36 000 € max |
| 9 ans | 18 % — soit 2 % / an | 54 000 € max |
| 12 ans | 21 % — soit 2 % / an (9 ans) + 1 % / an (3 ans) | 63 000 € max |
- Investissement total : 120 000 + 40 000 = 160 000 €
- Travaux = 40 000 / 160 000 = 25 % ✓ (seuil minimum respecté)
- Réduction d'impôt totale (18 %) : 160 000 × 18 % = 28 800 €
- Soit : 3 200 €/an de réduction d'impôt pendant 9 ans
Toutes les communes ne sont pas éligibles au Denormandie. La vérification de l'éligibilité de la commune est une étape préalable indispensable. Votre conseiller Tainos vérifie l'éligibilité et identifie les opportunités dans votre zone d'investissement cible.
| Critère | Denormandie | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Réduction d'impôt directe | Déduction du revenu imposable |
| Avantage pour TMI 41-45 % | Limité (plafond 300 k€) | Très puissant (économie = travaux × TMI) |
| Plafonnement niches fiscales | Soumis (10 000 €/an) | Non soumis |
| Contraintes locataires / loyers | Oui (ressources + plafond loyer) | Non |
| Localisation | Communes éligibles uniquement | Toute la France |
| Type de bien | Ancien avec travaux (≥ 25 %) | Location nue (neuf ou ancien) |
Pour les TMI ≤ 30 % avec un investissement modéré : le Denormandie peut être pertinent. Pour les TMI ≥ 41 % avec des travaux importants : le déficit foncier est généralement plus avantageux. Votre conseiller Tainos compare les deux scénarios chiffrés selon votre situation réelle.
Nos conseillers vérifient l'éligibilité de votre commune, calculent votre gain fiscal réel et comparent Denormandie vs déficit foncier selon votre TMI.
Bilan patrimonial gratuit →Sources : CGI Art. 199 novovicies · Loi de Finances 2019 · Prorogation LFR 2024 · Liste des communes éligibles disponible sur legifrance.gouv.fr.
Cet article est à caractère informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou fiscal personnalisé.
