Les fondations : pourquoi l’immobilier reste un pilier du patrimoine

Quand on parle de patrimoine, on pense souvent à des notions abstraites : épargne, assurance-vie, placements financiers. Pourtant, pour une grande majorité de Français, « la pierre » reste la fondation principale. L’immobilier ne se limite pas à un toit : il constitue un actif tangible, transmis, protégé, valorisé. Nous allons voir pourquoi cet actif demeure un pilier du patrimoine, les chiffres récents à connaître, et les enjeux actuels à garder à l’esprit.

L’immobilier : un poids majeur dans le patrimoine des ménages

• Selon l’INSEE, en 2024, 61,2 % des ménages résidentiels en France détiennent un patrimoine immobilier.
• Toujours selon des études, en 2023 l’immobilier représentait près de 61 % du patrimoine brut des ménages français.
• À l’échelle nationale, l’immobilier constitue la grande masse du patrimoine économique : fin 2023, sur 19 084 milliards € de patrimoine total, plus de 15 000 milliards étaient dans l’immobilier.
  Ces chiffres montrent que l’immobilier reste le socle d’un patrimoine significatif pour beaucoup de ménages

Pourquoi l’immobilier séduit il toujours ?

Plusieurs raisons expliquent pourquoi l’immobilier conserve cette position de pilier :

• Valeur d’usage : Avoir son logement ou un bien locatif procure une utilité immédiate ; ce n’est pas juste un actif financier.
• Protection contre l’inflation : Historiquement, la « pierre » est perçue comme un havre de stabilité quand les marchés financiers sont volatils ou quand l’inflation grignote le pouvoir d’achat.
• Effet levier via l’emprunt : Le crédit permet d’accéder à un actif dès maintenant, et donc de faire monter la valeur future (attention, cela comporte un risque).
• Transmission intergénérationnelle : L’immobilier est un support patrimonial que l’on peut facilement transmettre, ce qui en fait un élément clé de la structuration familiale.
• Optimisation fiscale et diversification : Que ce soit via la location, la nue-propriété, les dispositifs fiscaux, ou même des supports comme les SCPI (voir plus loin), l’immobilier offre des leviers que les seuls placements financiers ne permettent pas toujours.

Des chiffres récents qui confortent l’intérêt

• En 2025, une étude a montré que 67 % des Français considèrent que l’immobilier reste une « valeur refuge ».
• Concernant l’investissement locatif, en France : la rentabilité brute moyenne est d’environ 5,2 % depuis début 2025, contre 4,6 % en juillet 2022, soit une progression d’environ 13 %.
• Une correction de prix s’est produite : baisse de -4,9 % en moyenne depuis juillet 2022 pour les prix de l’immobilier.
• Pour les SCPI, les rendements à fin mars 2025 dans les principales métropoles régionales étaient autour de 5,5 % à 6,25 %.

Les piliers de l’immobilier patrimonial

Pour que l’immobilier joue son rôle de pilier patrimonial, certains éléments doivent être bien pris en compte :

L’accession à la propriété

Acquérir sa résidence principale reste une première étape de constitution de patrimoine. Cela permet de « bloquer » une partie de son budget logement durablement. Cependant, il faut être vigilant : taux d’emprunt, durée, entretien, charges.

L’investissement locatif

L’achat pour louer peut renforcer le patrimoine (via l’emprunt, les loyers, la plus-value). Mais il faut un emplacement pertinent, un bien entretenu, des marges calculées. La rentabilité brute de ~5 % peut paraître faible si les frais ne sont pas maîtrisés.

La diversification via l’immobilier indirect

Ne pas se limiter à un seul bien physique : les SCPI, les OPCI, la nue-propriété ou l’achat en groupement permettent d’accéder à l’immobilier avec des montants plus faibles, avec mutualisation des risques, mais aussi avec des rendements variables.

La performance énergétique & la durabilité

Les enjeux liés à la rénovation, à l’étiquette énergétique, à l’emplacement, aux évolutions réglementaires deviennent clés. Un bien mal situé ou mal isolé peut perdre de sa valeur ou voir ses loyers baisser.

Les risques et les défis à ne pas négliger

Même si l’immobilier reste un pilier, il ne s’agit pas d’un placement « sans risque ». Quelques défis actuels :

• Les prix ont baissé récemment : en 2023, le patrimoine national a reculé de 4,2 % pour donner suite à la baisse de 3,9 % des prix de l’immobilier.
• Le marché connaît des mutations structurelles : l’investissement locatif représente moins de 20 % des achats en 2025 (contre ~32,5 % en 2021) dû aux réglementations, aux normes, à la fiscalité.
• Le contexte de taux d’intérêt, de coûts de construction élevé, de réglementation renforcée pose des contraintes.
• Un bien mal choisi (emplacement faible, travaux importants, vacance locative) peut peser sur le rendement net.
• La gestion locative, l’entretien, la fiscalité sont parfois sous-estimés.

Pourquoi et comment l’immobilier reste fondamental dans votre stratégie patrimoniale

• Ancrage patrimonial : l’immobilier donne un point fixe, une base, une assise dans une stratégie globale.
• Effet levier & fiscalité : bien utilisé, l’emprunt et les dispositifs fiscaux peuvent amplifier la création patrimoniale.
• Transmission & ligne longue : l’immobilier s’inscrit souvent dans un horizon long terme (15-30 ans), ce qui est cohérent avec la construction de patrimoine familial.
• Complémentarité avec les placements financiers : L’immobilier ne doit pas être l’unique actif. Une bonne stratégie combine : immobilier + placements financiers + trésorerie.
• Focus sur la qualité plutôt que la quantité : Emplacement, état, gestion et durabilité doivent primer. Un bon bien dans un bon secteur apportera plus qu’un « nombreux biens moyens ».

À retenir pour 2025 et au-delà

• Intéressez-vous à l’évolution des taux, à l’accessibilité des crédits, à la fiscalité.
• Ne perdez pas de vue la rentabilité nette plutôt que brute.
• Penchez-vous sur l’emplacement et la demande locative locale.
• Anticipez la performance énergétique et les obligations futures.
• Pensez long terme : l’immobilier est un pilier patrimonial pour plusieurs décennies, pas une opération ultra court terme.
• Diversifiez : même si l’immobilier reste central, ne placez pas tous vos œufs dans ce panier.

L’immobilier reste, en 2025, une fondation solide du patrimoine des Français. Représentant plus de 60 % de leur patrimoine brut, ce poste n’est pas près de disparaître. Toutefois, cette solidité ne dispense pas d’un examen rigoureux : le choix du bien, l’emplacement, la rentabilité, la gestion et la vision long terme sont essentiels. En combinant l’immobilier avec d’autres supports patrimoniaux et en anticipant les défis (rénovation, réglementation, fiscalité), vous renforcez votre stratégie globale. Finalement, l’immobilier reste un pilier — mais un pilier construit avec méthode.