En 2025, face à la crise du logement et à une production de logements neufs historiquement basse, mieux gérer vos revenus fonciers n’a jamais été aussi crucial. Découvrez comment maximiser vos gains locatifs tout en allégeant votre fiscalité.
1. Contexte du marché en 2025
Seuls 15 000 logements locatifs neufs ont été mis sur le marché en 2025, soit une baisse de 80 % par rapport à l’avant-Covid.
Paradoxalement, la rentabilité locative brute reste attractive, avec une moyenne de 5,2 % et jusqu’à 5,9 % selon les régions.
Dans ce contexte tendu, chaque euro compte : optimiser ses revenus fonciers est essentiel.
2. Régimes fiscaux à bien choisir
Micro-foncier : si vos loyers non meublés n’excèdent pas 15 000 €, bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans justificatif nécessaire.
Régime réel : si vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) dépassent l’abattement ou que vous dépassez le seuil, vous pouvez les déduire. En cas de travaux de rénovation énergétique, vous pouvez générer un super-déficit foncier, exceptionnellement porté à 21 400 € en 2025, imputable sur votre revenu global.
3. Dispositifs de défiscalisation à envisager
Le Pinel est définitivement clos depuis fin 2024, mais des alternatives existent.
La loi Denormandie est toujours active jusqu’en 2027 pour encourager la rénovation dans l’ancien en échange de réductions d’impôts.
Loi Malraux, Monuments historiques, etc. restent d’autres pistes pertinentes pour des projets de restauration bien ciblés.
Loc’Avantages, proposé comme successeur au Pinel, pourrait être prolongé jusqu’en 2027 : il offre un crédit d’impôt attrayant pour les petits bailleurs s’engageant à louer à prix abordables, avec un plafond relevé à 18 000 €.
4. Stratégies pour optimiser durablement
Régime adapté + charges justifiées : privilégiez le régime réel si vos charges réelles (travaux, intérêts…) sont élevées.
Rénovation énergétique rentable : grâce au super-déficit, vous pouvez déduire jusqu’à 21 400 € de travaux.
Miser sur les dispositifs rénovation/défiscalisation : Denormandie ou Malraux selon votre projet, ou anticiper des évolutions comme Loc’Avantages.
5. Chiffres clés à garder en tête
| Thème | Chiffre ou info clé |
|---|---|
| Loyers locatifs déclarés | 42 milliards € déclarés en 2023 |
| Rentabilité locative moyenne | Jusqu’à 5,9 % en 2025 |
| Super-déficit foncier | Déductible jusqu’à 21 400 € en 2025 |
| Pinel terminé | Dispositif supprimé fin 2024 |
| Logements neufs locatifs 2025 | –80 % par rapport à avant Covid |
En 2025, l’investissement locatif reste un levier intéressant pour générer du revenu foncier, à condition de maîtriser les dispositifs fiscaux disponibles. Choisissez judicieusement entre micro-foncier et régime réel, exploitez les niches de défiscalisation adaptées à votre projet (Denormandie, rénovation, etc.) et n’hésitez pas à anticiper des évolutions comme Loc’Avantages. Une stratégie bien pensée peut faire une vraie différence sur votre rendement net.
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